分布式光伏項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理中的合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)

《國(guó)家能源局關(guān)于印發(fā)分布式光伏發(fā)電項(xiàng)目管理暫行辦法的通知》第二條定義分布式光伏發(fā)電是指在用戶(hù)所在場(chǎng)地或附近建設(shè)運(yùn)行，以用戶(hù)側(cè)自發(fā)自用為主、多余電量上網(wǎng)且在配電網(wǎng)系統(tǒng)平衡調(diào)節(jié)為特征的光伏發(fā)電設(shè)施。分布式光伏發(fā)電較集中式光伏電站具有“小而散”的特點(diǎn)，上述四點(diǎn)的合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)主要是從集中式光伏電站式的角度闡述的，相較于集中式光伏電站式，分布式光伏電站在其自身的投資建設(shè)中也有獨(dú)有的合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)需要注意。
（1）建筑物產(chǎn)權(quán)合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)

一般來(lái)說(shuō)，投資方取得業(yè)主屋頂經(jīng)營(yíng)權(quán)主要有兩種模式：租賃模式（租賃業(yè)主屋頂鋪設(shè)光伏電板，發(fā)電上網(wǎng)，價(jià)格按照實(shí)時(shí)電價(jià)收?。┖蜔o(wú)償使用模式（能源管理模式EMC，免費(fèi)取得業(yè)主屋頂，電站發(fā)電供業(yè)主使用，電價(jià)九折）。針對(duì)租賃形式取得的屋頂使用權(quán)存在以下合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)：

1. 屋頂租賃合同無(wú)效

租期最長(zhǎng)不超過(guò)20年，超過(guò)部分無(wú)效。法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)民法典》第七百零五條　租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期限屆滿(mǎn)，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同；但是，約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)二十年。租期超臨時(shí)建筑使用期，超過(guò)部分無(wú)效。法律依據(jù)：《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條第二款規(guī)定，租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限，超過(guò)部分無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)延長(zhǎng)使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長(zhǎng)使用期限內(nèi)的租賃期間有效。因建設(shè)工程規(guī)劃許可證瑕疵致使合同無(wú)效。法律依據(jù)：《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋(2020修正)》第二條出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。臨時(shí)建筑批準(zhǔn)手續(xù)存在瑕疵。法律依據(jù)：《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋(2020修正)》第三條出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。房屋未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格。法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)建筑法》第六十一條：建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。

2. 房屋有在先的抵押或被查封

物權(quán)變動(dòng)不影響合同效力。先押后租，先封后租，可能導(dǎo)致租賃合同履行不能，此處存在合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。由于抵押或者查封行為發(fā)生在租賃行為之前，“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的原則此時(shí)將不能適用。承租人與出租人之間的租賃合同由于合同的相對(duì)性原則對(duì)抵押權(quán)人或查封人不具有法律上的拘束力，光伏項(xiàng)目的投資方即承租人只能就租賃合同向原房屋所有權(quán)人即出租人主張違約責(zé)任。法律依據(jù)：《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干題的解釋?zhuān)?020修正）》第十四條：租賃房屋在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：（一）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

3. 租賃合同登記備案防范可能糾紛

將簽訂的合同登記備案雖然不影響合同效力，但是當(dāng)存在“一房數(shù)租”的情況時(shí)可以防止不必要的糾紛，從根源上杜絕合法權(quán)益被侵害的可能。法律依據(jù)：《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋?zhuān)?020修正）》第五條：出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：（一）已經(jīng)合法占有租賃房屋的；（二）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；（三）合同成立在先的。不能取得租賃房屋的承租人請(qǐng)求解除合同、賠償損失的，依照民法典的有關(guān)規(guī)定處理。針對(duì)無(wú)償使用形式取得的屋頂使用權(quán)存在以下合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)：房屋所有權(quán)人違約。房屋所有權(quán)人對(duì)其物權(quán)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。房屋使用期限沒(méi)有限制，但是物權(quán)變動(dòng)后所有權(quán)人發(fā)生變更，而合同具有